Legal How to do… Photovoltaik

Installieren Sie Ihre PV-Anlage rechtskonform

1. Einleitung

Klimawandel, rasant steigende Energiepreise, beschlossenes Aus f?r ?lheizungen und Verbrenner – in Anbetracht all dieser Umst?nde machen sich immer mehr Menschen auf die Suche nach Alternativen Energiequellen. Eine beliebte Variante sind Photovoltaikanlagen. Anl?sslich von deren Installation stellen sich nicht nur technische Fragen, sondern auch rechtliche. Folgender Artikel soll ohne Anspruch auf Vollst?ndigkeit einen kompakten ?berblick ?ber die wichtigsten juristischen Fragen bieten.

2. Was ist Photovoltaik?

Bei Photovoltaik wird Sonnenlicht direkt in Strom umgewandelt. Dies geschieht mittels eines chemischen Prozesses in Solarzellen. Photovoltaikanlagen werden daf?r in der Regel auf D?chern, Fassaden oder gro?en Freifl?chen montiert. Der so gewonnene Strom dient zur Deckung des Eigenbedarfs, kann aber auch gespeichert und gegen eine Verg?tung in das lokale Netz eingespeist werden.

Davon zu unterscheiden ist Solarthermie, die das Sonnenlicht in W?rme umwandeln, um so vor allem Warmwasser und Heizleistung zu sichern.

3. Errichtung von Photovoltaikanlagen f?r Wohnungseigent?mer

Mit der neuesten Novelle des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG-Novelle 2022) kam es zu einer Erleichterung bei der Realisierung bestimmter Vorhaben, wie etwa der Installation von Ladem?glichkeiten f?r Elektro-Fahrzeuge, der Anbringung von Beschattungsvorrichtungen sowie auch bei der Errichtung von Photovoltaikanlagen. Der Gesetzgeber wollte damit den zu erwartenden Ver?nderungen in Angesicht des Klimawandels Rechnung tragen.

Grunds?tzlich muss bei der Errichtung einer Photovoltaikanlage durch Wohnungseigent?mer danach unterschieden werden, ob die Photovoltaikanlage der ausschlie?lichen Nutzung eines Wohnungseigent?mers dient oder eine Gemeinschaftsanlage f?r alle Wohnungseigent?mer errichtet werden soll.

3.1 Gemeinschaftsanlage

Die Errichtung einer Photovoltaikanlage als Gemeinschaftsanlage ist ein Fall der au?erordentlichen Verwaltung einer Immobilie, weshalb zuvor die Zustimmung der Wohnungseigent?mer einzuholen ist.

Das anwendbare Konsensquorum wird auf besondere Art berechnet: Ben?tigt wird entweder die Zustimmung einer Mehrheit der Wohnungseigent?mer nach Miteigentumsanteilen oder einer Mehrheit von zwei Dritteln der abgegebenen Stimmen, diemindestens ein Drittel der Miteigentumsteile repr?sentieren. Mit der zweiten M?glichkeit wollte der Gesetzgeber verhindern, dass notwendige Beschl?sse nur daran scheitern, dass uninteressierte Wohnungseigent?mer sich nicht an der Abstimmung beteiligen und so nicht die n?tige Mehrheit erreicht wird.

Wichtig ist, dass die beabsichtigen Beschlussfassung und ihr Inhalt allen Wohnungseigent?mern mitgeteilt wird.

3.2 Ausschlie?liche Nutzung

Dient die (bspw. auf dem Balkon eines Wohnungseigentumsobjekts zu errichtende) Photovoltaikanlage der ausschlie?lichen Nutzung eines Wohnungseigent?mers, ben?tigt der Wohnungseigent?mer die Zustimmung aller anderen Wohnungseigent?mer, sofern dabei schutzw?rdiger Interessen der anderen beeintr?chtigt werden k?nnten. Allerdings darf eine Zustimmung nicht verweigert werden, wenn es durch die Errichtung der Photovoltaikanlage (a) zu keiner Sch?digung des Hauses sowie keiner Beeintr?chtigung schutzw?rdiger Interessen anderer Wohnungseigent?mer kommt und (b) die Photovoltaikanlage keine Beeintr?chtigung der ?u?eren Erscheinung des Hauses sowie keine Gefahr f?r die Sicherheit von Personen, des Hauses oder von anderen Sachen zur Folge hat. Wird die Zustimmung durch einen oder mehrere andere Wohnungseigent?mer im voranstehend genannten Sinn grundlos verweigert, kann die Zustimmung durch das Gericht ersetzt werden.

Werden bei der Errichtung der Photovoltaikanlage allgemeine Teile der Liegenschaft in Anspruch genommen – was in aller Regel, etwa bei der Installation einer Photovoltaikanlage auf einer Dachterrasse, der Fall sein wird – muss zus?tzlich zu den obigen Punkten die Errichtung der Photovoltaikanlage entweder der ?bung des Verkehrs entsprechen oder einem wichtigen Interesse des Wohnungseigent?mers dienen, damit die Zustimmung nicht verweigert bzw. ersetzt werden kann (? 16 Abs 2 WEG). Bei gewissen sogenannten privilegierten Ma?nahmen (z.B. Ladem?glichkeit f?r Elektrofahrzeug) darf die Zustimmung allerdings aufgrund dieser beiden Voraussetzungen nicht verweigert werden (? 16 Abs 2 Z 2 WEG). Dass es sich bei Photovoltaikanlagen um eine privilegierte Ma?nahme handelt, k?nnte aufgrund der Judikatur zu privilegierten Ma?nahmen durchaus der Fall sein. Allerdings gibt es dazu noch keine h?chstgerichtliche Entscheidung, so dass es weiter fragw?rdig ist und abgewartet werden muss.

Wann diese einzelnen Punkte jeweils erf?llt sind, h?ngt immer von den konkreten Umst?nden des Einzelfalles ab und kann nicht generell gesagt werden. Im Folgenden wird ein kurzer ?berblick gegeben, was die Rechtsprechung unter ihnen versteht:

* Laut st?ndiger Rechtsprechung gen?gt nicht jede Beeintr?chtigung von Interessen f?r das Vorliegen einer im obgenannten Sinn relevanten Interessenbeeintr?chtigung, sondern nur eine wesentliche Beeintr?chtigung, die bei einer objektiven Betrachtung die Interessen der anderen Wohnungseigent?mer am Unterbleiben der ?nderung so schutzw?rdig erscheinen l?sst, dass ein Anspruch des Wohnungseigent?mers auf ?nderung zur?ckzustehen hat (RIS-Justiz RS0083236). In der Entscheidung 5 Ob 137/21i vom 17.03.2022 urteilte der Oberste Gerichtshof, dass eine Beeintr?chtigung schutzw?rdiger Interessen anderer Wohnungseigent?mer vorliegt, wenn die Errichtung der Photovoltaikanlage so viel Platz auf dem Dach in Anspruch nimmt, dass nicht mehr genug Platz f?r die Errichtung von weiteren Photovoltaikanlagen durch andere Wohnungseigent?mer bleibt. Deshalb hat der Oberste Gerichtshof in diesem Fall die gerichtliche Ersetzung von nicht erteilten Zustimmungen verweigert.

* Unter Beeintr?chtigung der ?u?eren Erscheinung des Hauses versteht die Rechtsprechung nicht jede Ver?nderung, sondern nur eine solche Ver?nderung, die eine Verschlechterung des Erscheinungsbildes bewirkt (RIS-Justiz RS0043718). Das kann denklogischer Weise dann nicht der Fall sein, wenn die Photovoltaikanlage von au?en her ?berhaupt nicht einsehbar ist.

* Nicht jeder blo?e, wenn auch verst?ndliche oder von achtenswerten Motiven getragene Wunsch nach der Errichtung einer Photovoltaikanlage stellt ein wichtiges Interesse dar. Ein wichtiges Interesse des Wohnungseigent?mers an der Errichtung einer Photovoltaikanlage liegt jedoch bspw. dann vor, wenn die beabsichtigte ?nderung dazu dient, dem Wohnungseigent?mer eine dem heute ?blichen Standard entsprechende Nutzung seines Objekts zu erm?glichen.

* Verkehrs?blichkeit versteht die Rechtsprechung ?nderungen, die heutzutage selbstverst?ndliche Versorgungseinrichtungen moderner Wohnungen darstellen. ?nderungen, die der Befriedigung von “Luxusbed?rfnissen” dienen fallen dahingegen nicht darunter (RIS-Justiz RS0110976). Ob eine Photovoltaikanlage bereits dem heute ?blichen und selbstverst?ndlichen Stand einer Wohnung darstellt, ist fragw?rdig, eine abweichende Beurteilung kann im Lauf der Zeit infolge einer ?nderung des technischen Standards aber geboten sein.

Das Gesetz sieht bei Reihenh?usern und Einzelgeb?uden eine Erleichterung f?r die Einholung der Zustimmung der anderen Wohnungseigent?mer vor. Es gilt n?mlich die Zustimmung bereits als erteilt, wenn die anderen Wohnungseigent?mer davon verst?ndigt werden und nicht innerhalb von zwei Monaten widersprechen (Zustimmungsfiktion). Bei der Verst?ndigung ist darauf zu achten, dass die geplante ?nderung (also die Errichtung der Photovoltaikanlage) klar und verst?ndlich beschrieben wird und auf die Rechtsfolgen bei Unterbleiben des Widerspruches hingewiesen wird.

4. Errichtung von Photovoltaikanlagen f?r schlichte Miteigent?mer

Ma?nahmen an Liegenschaften bzw. Geb?uden, die im schlichten Miteigentum stehen, werden in solche der ordentlichen (? 833 ABGB) und der au?erordentlichen (? 834 ABGB) Verwaltung eingeteilt.

Die ordentliche Verwaltung umfasst Ma?nahmen, die der Erhaltung und Verwaltung des gemeinsamen Gutes dienen, die sich im gew?hnlichen Verlauf der Dinge als notwendig oder zweckm??ig erweisen und im Interesse aller Miteigent?mer liegen. Zu den Ma?nahmen der ordentlichen Verwaltung geh?ren demnach sowohl st?ndig wiederkehrende Ausbesserungen, als auch notwendige Instandsetzungsarbeiten, worunter auch bauliche Ver?nderungen fallen, die nicht ?ber den blo?en Erhaltungszweck hinausgehen (RIS-Justiz RS0013573). Weiters verursachen sie in aller Regel keine besonderen Kosten. Alle anderen Ma?nahmen sind solche der au?erordentlichen Verwaltung.

Letztgenannte ben?tigen grunds?tzlich eines einstimmigen Beschluss aller Miteigent?mer. Kommt dieser nicht zustande, k?nnen Miteigent?mer, welche die Mehrheit oder zumindest die H?lfte der Anteile haben, die Durchf?hrung der Ma?nahme trotzdem begehren. Die ?berstimmten Miteigent?mer k?nne allerdings in so einem Fall eine Sicherstellung f?r zuk?nftige Sch?den verlangen und bei grundloser Verweigerung dieser durch die anderen aus der Miteigent?mergemeinschaft austreten. Wollen die ?berstimmten Miteigent?mer aber nicht austreten oder w?rde der Austritt zu einer sogenannten Unzeit geschehen, entscheidet ein Los, ein Schiedsmann oder, falls auch dar?ber keine Einigung zustande kommt, schlussendlich das staatliche Gericht ?ber die Durchf?hrung der Ma?nahme.

Wichtig ist bei s?mtlichen Beschl?ssen der Miteigent?mergemeinschaft, dass alle Miteigent?mer davon informiert werden und M?glichkeit zur Stellungnahme haben. Die Mehrheit der Miteigent?mer darf sohin, auch wenn sie ihre Meinung bereits akkordiert haben sollte und die Minderheit ?berstimmen kann, die Minderheit der Mehrheitseigent?mer keinesfalls einfach ?bergehen.

Auch wenn hierzu noch keine h?chstgerichtliche Rechtsprechung vorliegt, ist davon auszugehen, dass die erstmalige Errichtung einer Photovoltaikanlage auf einer im schlichten Miteigentum stehenden Immobilie eine au?erordentliche Verwaltungsma?nahme darstellt, laufende Wartungsarbeiten der Anlage hingegen tendenziell der ordentlichen Verwaltung zuzurechnen sind.

5. Anzeige- und Genehmigungspflichten

Bei der Errichtung von Photovoltaikanlagen stellen sich auch Fragen nach diversen Anzeigepflichten und Genehmigungserfordernissen. Hierbei gibt es jeweils verschiedene Regelungen von Bundesland zu Bundesland. Im Folgenden wird ein ?berblick f?r Wien und Nieder?sterreich gegeben.

5.1 Wien

5.1.1 Bauordnung

Grunds?tzlich ben?tigt es f?r die Errichtung von Photovoltaikanlagen (au?erhalb vom Gr?nland – Schutzgebiet sowie von Schutzzonen und Gebieten mit Bausperre) weder eine Baubewilligung noch eine Bauanzeige (? 62a Abs. 1 Z 24 BO).

F?r die Anbringung von Photovoltaikanlagen an Geb?uden mit einem Fluchtniveau von mehr als 11 Metern bedarf es abweichend vom oben geschilderten Grundsatz jedoch einer Baubewilligung. Unter Fluchtniveau wird die H?hendifferenz zwischen der Fu?bodenoberkante des h?chstgelegenen oberirdischen Gescho?es und dem tiefsten Punkt des an das Geb?ude angrenzenden Gel?ndes verstanden.

Soweit die Errichtung nicht ohnehin bewilligungsfrei ist, gen?gt anstelle einer Baubewilligung eine blo?e Bauanzeige, wenn die Errichtung keine wesentliche ?nderung der ?u?eren Gestaltung des Bauwerkes bewirkt, was bei der Errichtung einer Photovoltaikanlage …

* auf Steild?chern freistehender Geb?ude mit nur einer Wohnung (Einfamilienh?user);
* auf Steild?chern, welche zu Hofbereichen ohne ?ffentliche Nutzung gerichtet sind;
* auf Steild?chern, welche zu ?ffentlich nicht einsehbaren eigenen G?rten gerichtet sind;
* auf Schr?gd?chern parallel zur Dachneigung, ausgenommen in Schutzzonen und auf sehr einsehbaren D?chern von Geb?uden, die vor dem 1.1.1945 errichtet wurden;
* auf Flachd?chern mit geneigten Photovoltaik-Modulen, wenn ein Randabstand der doppelten (senkrecht gemessenen) Modulh?he eingehalten wird;
* auf Flachd?chern, wenn die Photovoltaik-Module die H?he der Dachkante bzw. Attika um nicht mehr als 1m ?berragen, ausgenommen in Schutzzonen;

… der Fall ist.

Photovoltaikanlagen in Kleing?rten sind an sich zul?ssig und bewilligungsfrei. Nicht zul?ssig ist jedoch die Errichtung von Phitovoltaikanlagen auf Freifl?chen wie etwa den Rasenfl?chen einer Kleingartenanlage.

5.1.2 Wiener Elektrizit?tswirtschaftsgesetz

Je nach Leistung der Photovoltaikanlage ist bei Errichtung nach dem Wiener Elektrizit?tswirtschaftsgesetzes eine Anzeige (Engpassleistung max. 50 kW), ein vereinfachtes Verfahren (Engpassleistung mehr als 50 kW bis 250 kW) oder eine Genehmigung (Engpassleistung mehr als 250 kW) erforderlich.

Eine Anzeige bzw. Genehmigung ist unter anderem dann nicht n?tig, wenn die Photovoltaikanlage gewerberechtlichen Bestimmungen unterliegt oder eine Engpassleistung von maximal 15 kW hat. Letztere Ausnahme gilt nicht f?r Anlagen, die vertikal montiert sind (etwa an einer Fassade) oder mittels Stromspeicher betrieben werden.

5.2.1 Nieder?sterreich

5.2.1 N? Bauordnung

Anlagen zur Erzeugung von elektrischer Energie sind von der nieder?sterreichischen Bauordnung grunds?tzlich dann ausgenommen, wenn sie eine elektrizit?tsrechtliche Genehmigung ben?tigen. Somit m?ssen Photovoltaikanlagen – von einigen, in der N? BauO genannten Ausnahmen abgesehen – weder angezeigt, noch genehmigt werden.

5.2.2 N? Elektrizit?tswesengesetz

Photovoltaikanlagen mit einer Modulspitze von max. 1 MW Peak sowie solche, welche der Gewerbeordnung unterliegen, sind genehmigungsfrei. Alle anderen Photovoltaikanlagen unterliegen je nach Leistung einem vereinfachten oder einem ordentlichen Genehmigungsverfahren.

6. F?rderungen

F?r die Errichtung sowie den Ausbau von Photovoltaikanlagen und damit zusammenh?ngende Anschaffungen (wie etwa Stromspeicher) gibt es diverse F?rderungen sowohl auf Bundes- und Landes-, wie auch auf Gemeindeebene.

Auf Bundesebene werden durch das Erneuerbaren-Ausbau-Gesetz (EAG) bei der Errichtung und dem Ausbau von Photovoltaikanlagen und Stromspeichern finanzielle Unterst?tzung in Form von einmaligen Zusch?ssen gew?hrt. Diese Zusch?sse k?nnen zu den sogenannten F?rdercalls beantragt werden, welche mehrmals j?hrlich stattfinden. Ihre H?he h?ngt von der jeweiligen Leistung der Photovoltaikanlage ab.

In Wien werden private wie auch betriebliche Photovoltaikanlagen gef?rdert. Die finanzielle Unterst?tzung wird in Form von einmaligen Zusch?ssen, deren H?he ebenfalls von der jeweiligen Leistung abh?ngt gew?hrt. Das Land Nieder?sterreich f?rdert die Errichtung sowie den Ausbau von Photovoltaikanlagen ?ber die Wohnbauf?rderung Eigenheimsanierung und Neubau.

Ebenso gibt es einzelne Gemeinden, die Photovoltaikanlagen f?rdern. Infolge der erschwerten Transparenz der unterschiedlichen Regelungen auf Gemeindeebene ist es empfehlenswert, sich vor der Errichtung oder dem Ausbau einer Photovoltaikanlage direkt an die zust?ndige Gemeinde zu wenden und nach etwaigen F?rderm?glichkeiten nachzufragen.

7. Steuerliche Behandlung von ?berschusseinspeisungen

Wenn der durch Photovoltaikanlagen erzeugte Strom den Eigenbedarf ?bersteigt, kann der ?berschuss in das lokale Stromnetz eingespeist werden, wof?r eine Verg?tung gew?hrt wird. Hierbei gibt es einige steuerliche Beg?nstigungen.

So sind seit dem Abgaben?nderungsgesetz 2022 Eink?nfte nat?rlicher Personen aus der Einspeisung von bis zu 12 500 kWh elektrischer Energie aus Photovoltaikanlagen, wenn die Engpassleistung der jeweiligen Anlage die Grenze von 25 kWp nicht ?berschreitet, von der Einkommenssteuer befreit.

Auch wenn der Betreiber einer Photovoltaikanlage bei der ?berschusseinspeisung grunds?tzlich der Umsatzsteuer unterliegt, besteht aufgrund der Kleinunternehmerregelung bis zu Gesamtums?tzen von 35.000 EURO an sich eine Steuerbefreiung. Kommt die Regelung nicht zur Anwendung, geht die Steuerschuld auf das den ?berschuss beziehende Energieversorgungsunternehmen ?ber, wenn die Hauptt?tigkeit des Energieversorgungsunternehmens nicht im eigenen Verbrauch besteht, sondern im Erwerb und der Weiterleitung der Stromlieferungen.

Ebenso bestehen von der Elektrizit?tsabgabe weitreichende Steuerbefreiungen.

8. Immissionen durch Photovoltaikanlagen

Durch Photovoltaikanlagen kann es zur Blendung benachbarter Grundst?cke aufgrund der Reflexion der Sonnenstrahlung kommen. Es liegt dann unter Umst?nden ein Fall der Immission im Sinne des ? 364 Abs 2 ABGB vor, welche Nachbarn nicht hinnehmen m?ssen und gegen die sie rechtlich vorgehen k?nnen. Auch der OGH hatte sich bereits mit der Blendung durch Photovoltaikanlagen wie auch Solaranlagen zu befassen.

Gem?? ? 364 Abs 2 ABGB kann eine Immission von einem benachbarten Grundst?ck untersagt werden, wenn sie das nach den ?rtlichen Verh?ltnissen gew?hnliche Ma? ?berschreitet und die orts?bliche Benutzung des Grundst?ckes wesentlich beeintr?chtigt. Beide Voraussetzungen m?ssen kumulativ vorliegen und h?ngen jeweils von den Umst?nden des Einzelfalls ab. Von der Rechtsprechung werden zus?tzlich die Interessen des Eigent?mers der Photovoltaikanlage mit den Interessen des geblendeten Nachbarn abgewogen, um einen m?glichst fairen Interessenausgleich vorzunehmen.

In der Entscheidung 4 Ob 43/16a wurde beispielsweise der Eigent?mer der Photovoltaikanlage zur Unterlassung der Blendung angehalten. In diesem Fall lag eine Blendung der klagenden Pareti von Fr?hjahr bis Sp?tsommer vor, die t?glich bis zu ?ber eine Stunde andauerte und so stark war, dass bereits bei einem kurzen Blickkontakt von wenigen Sekunden massive Augensch?den eintreten konnten. Auch Sonnenbrillen boten keinen ausreichenden Schutz davor. Von Bedeutung f?r das Gericht war auch, dass die Photovoltaikanlage in einer un?blich Winkelstellung montiert war, welche die Blendwirkung beg?nstigte. Desweitern f?hrte das Gericht aus, dass auch eine mehrj?hrige Duldung der Blendung genauso wenig zu einer Orts?blichkeit f?hrte, wie der Umstand, dass es in der Gemeinde viele Photovoltaikanlagen gab. So kommt es rein auf die Orts?blichkeit der Immission an, nicht auf die der Photovoltaikanlagen. Etwaige Abwehrma?nahmen (z.B. Rollos) wurde dem von der Blendwirkung betroffenen Nachbarn nicht zugemutet.

9. Zu den Autoren

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