Der Nachwuchs findet am Studienort keine Wohnung zur Miete? Klasse, wenn die Eltern das n?tige Kleingeld haben, um dort Wohneigentum zu erwerben. Aber anstatt dem Kind das Appartement kostenlos zu ?berlassen, k?nnten die Eltern eine Miete verlangen, um ganz legal Steuern zu sparen. Ein typisches Beispiel, bei dem es sich um Vermietung an Angeh?rige handelt. Nur eine zu g?nstige Miete oder falsche Vertragsgestaltung kann den Steuervorteil zunichtemachen. Tobias Gerauer, Vorstand der Lohnsteuerhilfe Bayern (Lohi) erkl?rt, welche drei Fehler in der Praxis h?ufig gemacht werden und f?r wen sich das Steuersparmodell lohnt.
Wie sieht das Steuersparmodell aus?
Im Prinzip ist es ganz einfach. Die j?hrlichen Mieteinnahmen m?ssen von Vermietern im Rahmen der Einkommensteuererkl?rung mit dem pers?nlichen Steuersatz versteuert werden. Im Gegenzug k?nnen alle Ausgaben rund um die Wohnung von der Steuer als Werbungskosten abgesetzt werden, wenn die Spielregeln eingehalten wurden. Als Werbungskosten gilt die Abschreibung der Anschaffungs- und Kaufnebenkosten (z.B. Notargeb?hren) f?r die Immobilie, Kreditzinsen aus der Finanzierung, Hausverwaltungsgeb?hren sowie Ausstattungs- und Instandhaltungskosten. So kann die eingebaute K?che mit abgeschrieben werden. Selbst kleinere Anschaffungen, wie ein Rasenm?her f?r ein kleines Gartenst?ck, werden anerkannt.
Fehler Nummer eins: kein Mietvertrag
Damit das Mietverh?ltnis vom Finanzamt anerkannt wird, muss es einem Fremdvergleich standhalten. Da mit einem fremden Mieter ein schriftlicher Vertrag geschlossen wird, sollte mit der Verwandtschaft genauso verfahren werden. Zudem muss der Mietvertrag der Norm entsprechen. Daf?r empfiehlt es sich, einen Mustermietvertrag aus dem Schreibwarenhandel oder Internet zu verwenden. Darin werden alle geforderten Angaben zum Mietobjekt, Mietbeginn und zur Dauer des Mietverh?ltnisses, zu K?ndigungsfristen, zum Mietpreis und Betriebskostenabschlag sowie die Bankdaten erfasst.
“F?r den vollen Werbungskostenabzug ist es wichtig, dass der Mietvertrag unbefristet ausgestellt wird”, betont Gerauer. Denn wird der Mietvertrag befristet, ist dem Finanzamt eine Total?berschussprognose f?r die Mietdauer vorzulegen. Im Klartext bedeutet das, dass eine Gewinnerzielungsabsicht nachzuweisen ist. Diese zeitaufwendige Berechnung kann man sich aber sparen, wenn man den kleinen Kniff anwendet.
Fehler Nummer zwei: keine Zahlungsvorg?nge
Ein Mietvertrag allein reicht jedoch noch nicht aus. Die Finanzverwaltung m?chte echtes Geld flie?en sehen. Das bedeutet, dass die monatlichen Mietzahlungen und Betriebskostenabschl?ge auch tats?chlich vom Mieter an den Vermieter zu ?berweisen sind. Die Kontoausz?ge dienen hierf?r als Nachweis. Barzahlungen sind hier fehl am Platz, denn die werden vom Finanzamt regelm??ig nicht akzeptiert. Des Weiteren wird eine j?hrliche Betriebskostenabrechnung von Vermietern verlangt. Sich daraus ergebende Nachzahlungen m?ssen von Mietern beglichen werden.
Bestreiten die Eltern nach wie vor den Unterhalt der Kinder, so k?nnen die Mietzahlungen mit den Unterhaltszahlungen verrechnet werden. Mit einer transparenten und nachvollziehbaren Gestaltung der Zahlungsstr?me f?r Unterhalt und Miete ist man jedoch auf der sicheren Seite, falls Nachfragen vom Finanzamt kommen.
Fehler Nummer drei: zu g?nstige Miete
Werden alle Formalit?ten eingehalten, h?ngt die H?he des Werbungskostenabzugs von der H?he der Miete ab. Ab einer gesetzlich definierten Mindestmiete ist der volle Werbungskostenabzug garantiert. Vermieter sollten daher die 66-Prozent-Klausel kennen! Diese besagt, dass die Kosten zu 100 Prozent abgesetzt werden k?nnen, wenn der Mietpreis mindestens 66 Prozent der orts?blichen Miete betr?gt. “Entscheidend ist hierbei, dass nicht die Kalt-, sondern Warmmiete herangezogen wird”, erkl?rt Gerauer. Da diese Klausel ebenfalls f?r m?blierte Wohnungen gilt, ist im Mietpreis unbedingt ein M?blierungszuschlag f?r die Einrichtung zu ber?cksichtigen.
Liegt die Miete zwischen 50 und 66 Prozent der Marktmiete, ist eine Total?berschussprognose zu erstellen. Den vollen Werbungskostenabzug gibt es dann nur, wenn mit der Immobilie ein prognostizierter Gewinn nachgewiesen werden kann. Ist die Miete zu g?nstig und liegt 50 Prozent unter der orts?blichen Miete, werden die Werbungskosten nur noch im prozentualen Anteil der gezahlten Miete zur orts?blichen Miete in der Steuererkl?rung ber?cksichtigt. Betr?gt die orts?bliche Miete beispielsweise 1.000 Euro warm f?r eine 60 Quadratmeter gro?e Wohnung und werden im Zuge eines verwandtschaftlichen Mietverh?ltnisses 400 Euro f?r diese Wohnungsgr??e verlangt, so k?nnen folglich auch nur 40 Prozent der Kosten vom Vermietenden steuerlich abgesetzt werden.
Steuerlich clever entscheiden
Soll ein Steuervorteil aus der Vermietung an Angeh?rige gezogen werden, m?ssen die Werbungskosten h?her ausfallen als die Mieteinnahmen, da die Ausgaben von den Einnahmen abgezogen werden. Erst wenn negative Eink?nfte entstehen, wird die Steuerschuld gemindert. Entsteht durch die Vermietung beispielsweise ein Verlust von 5.000 Euro, so betr?gt der Steuervorteil bei einem individuellen Grenzsteuersatz von 37 Prozent in dem Jahr 1.850 Euro.
“Liegen die Mieteinnahmen ?ber den mit der Vermietung in Zusammenhang stehenden Kosten, ist eine kostenlose ?berlassung der Wohnung an die Angeh?rigen zu ?berlegen”, res?miert Gerauer. In diesem Fall k?nnen aber ?berhaupt keine Kosten mehr steuerlich abgesetzt werden.
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