1. Problemstellung
Eigene Räumlichkeiten können einem Verein langfristige Planungssicherheit geben. Sportvereine erwerben Trainingsanlagen, Kulturvereine Veranstaltungsräume und soziale Organisationen Immobilien für Beratung, Betreuung oder Unterbringung. Mitunter wird eine Liegenschaft auch gekauft, um Teile davon zu vermieten und dadurch die Vereinstätigkeit zu finanzieren.
Rechtlich ist ein Immobilienkauf durch einen Verein grundsätzlich zulässig. Die eigentlichen Herausforderungen liegen meist an anderer Stelle: War das richtige Vereinsorgan mit der Entscheidung befasst? Dürfen die handelnden Personen den Verein wirksam vertreten? Ist die Finanzierung ausreichend abgesichert? Und wie wirkt sich die Nutzung der Immobilie auf die steuerliche Gemeinnützigkeit aus?
Diese Fragen sollten geklärt werden, bevor der Verein ein verbindliches Kaufanbot abgibt oder einen Kaufvertrag unterzeichnet.
2. Kann ein Verein Eigentümer einer Immobilie sein?
Ein nach dem Vereinsgesetz entstandener Verein besitzt Rechtspersönlichkeit und kann daher selbst Rechte erwerben und Verpflichtungen eingehen. Er kann insbesondere Grundstücke, Gebäude, Wohnungseigentumsobjekte oder Baurechte erwerben und als Eigentümer im Grundbuch eingetragen werden.
Eigentümer wird der Verein – nicht dessen Vorstand, Mitglieder oder wirtschaftliche Unterstützer. Das ist auch für die Haftung und Finanzierung bedeutsam: Für Verbindlichkeiten des Vereins haftet gemäß § 23 Vereinsgesetz 2002 (VerG) grundsätzlich der Verein mit seinem Vermögen. Mitglieder und Organwalter haften nicht allein aufgrund ihrer Funktion persönlich. Eine persönliche Haftung kann sich aber aus einer eigenen vertraglichen Verpflichtung, etwa einer Bürgschaft, oder aus einer schuldhaften Pflichtverletzung ergeben.
Voraussetzung für den Erwerb ist, dass bereits ein rechtsfähiger Verein besteht. Ein bloßes Gründungsvorhaben kann noch nicht ohne Weiteres als Liegenschaftseigentümer eingetragen werden. Befindet sich der Verein erst im Gründungsstadium, müssen Vertragsabschluss, Rechtspersönlichkeit und Übergang der Rechte deshalb sorgfältig aufeinander abgestimmt werden.
3. Passt die Immobilie zum Vereinszweck?
Vor der wirtschaftlichen Prüfung steht die vereinsrechtliche Grundfrage: Ist der Erwerb durch die Statuten gedeckt?
Nach § 3 Abs. 2 VerG müssen die Statuten unter anderem den Vereinszweck, die zur Zweckverwirklichung vorgesehenen Tätigkeiten und die Art der Aufbringung finanzieller Mittel regeln. Der Kauf eines Vereinsheims, einer Sportstätte oder eines Beratungszentrums wird meist ohne Weiteres mit dem Vereinszweck vereinbar sein. Schwieriger kann die Beurteilung ausfallen, wenn die Immobilie überwiegend als Kapitalanlage dienen, entwickelt oder gewerblich verwertet werden soll.
Ein Verein darf Einnahmen erzielen und wirtschaftliche Tätigkeiten entfalten. Sein Zweck darf jedoch nicht auf die Ausschüttung von Gewinnen an Mitglieder ausgerichtet sein. Erträge aus einer Immobilie müssen daher der Vereinstätigkeit beziehungsweise den statutarischen Zwecken zugutekommen.
Decken die bestehenden Statuten den geplanten Erwerb oder die beabsichtigte Nutzung nicht ausreichend ab, sollte vor dem Kauf geprüft werden, ob eine Statutenänderung erforderlich ist. Bei steuerlich gemeinnützigen Vereinen muss eine Änderung zusätzlich den Anforderungen der §§ 34 ff Bundesabgabenordnung (BAO) entsprechen.
4. Wer entscheidet über den Immobilienerwerb?
Das Vereinsgesetz schreibt nicht allgemein vor, dass jeder Grundstückskauf von der Mitgliederversammlung genehmigt werden muss. Welches Organ zuständig ist, richtet sich primär nach den Statuten.
Nach § 5 VerG muss jeder Verein jedenfalls über eine Mitgliederversammlung und ein Leitungsorgan verfügen. Die Statuten können dem Leitungsorgan die laufende Geschäftsführung übertragen, besonders bedeutende Geschäfte aber der Mitgliederversammlung oder einem Aufsichtsorgan vorbehalten. Typische Zustimmungsvorbehalte betreffen:
den Erwerb oder die Veräußerung von Liegenschaften,Rechtsgeschäfte ab einer bestimmten Wertgrenze,die Aufnahme langfristiger Kredite,die Bestellung von Pfandrechten undGeschäfte mit Organwaltern oder ihnen nahestehenden Personen.Fehlt eine ausdrückliche Regelung, ist anhand der gesamten Statuten zu beurteilen, welchem Organ die Entscheidung zukommt. Wegen der finanziellen Tragweite eines Immobilienkaufs sollte der Beschluss jedenfalls förmlich, nachvollziehbar und ausreichend konkret gefasst werden.
Ein geeigneter Beschluss bezeichnet zumindest die Liegenschaft, den höchstzulässigen Kaufpreis, die Eckpunkte der Finanzierung, notwendige Sicherheiten sowie jene Personen, die mit Vertragsabschluss und Abwicklung beauftragt werden. Auch Nebenkosten, Sanierungsbedarf und Liquiditätsreserven sollten in der Entscheidungsgrundlage berücksichtigt sein.
5. Geschäftsführung und Vertretung sind zu unterscheiden
Die interne Zuständigkeit für die Kaufentscheidung ist nicht zwingend mit der Vertretung des Vereins nach außen identisch. Für die Unterzeichnung des Kaufvertrags ist entscheidend, wer den Verein organschaftlich vertreten darf.
Enthalten die Statuten keine abweichende Bestimmung, gelten nach § 6 Abs. 1 und 2 VerG Gesamtgeschäftsführung und Gesamtvertretung. Mehrere vertretungsbefugte Organwalter müssen dann gemeinsam handeln. Ob Einzel- oder Gesamtvertretung besteht, sollte anhand der Statuten und eines aktuellen Auszugs aus dem Zentralen Vereinsregister geprüft werden.
Interne Beschränkungen der organschaftlichen Vertretungsbefugnis wirken nach § 6 Abs. 3 VerG grundsätzlich nur im Innenverhältnis. Wird beispielsweise eine statutarisch erforderliche Zustimmung nicht eingeholt, kann das Geschäft den Verein nach außen dennoch binden, sofern die richtigen organschaftlichen Vertreter gehandelt haben. Für die beteiligten Organwalter können daraus allerdings vereinsinterne Konsequenzen und Schadenersatzansprüche entstehen.
Besondere Vorsicht ist bei Interessenkonflikten geboten. Verkauft etwa ein Vorstandsmitglied eine eigene Immobilie an den Verein, liegt ein Insichgeschäft nahe. Solche Geschäfte benötigen gemäß § 6 Abs. 4 VerG die Zustimmung eines weiteren zur Vertretung oder Geschäftsführung befugten Organwalters. Zusätzlich sollten Verkehrswert, Entscheidungsprozess und sachliche Gründe für den Erwerb besonders sorgfältig dokumentiert werden.
6. Welche Prüfungen sind vor dem Kauf erforderlich?
Ein Verein sollte eine Immobilie nicht allein nach ihrer Eignung für die Vereinstätigkeit beurteilen. Notwendig ist eine rechtliche, wirtschaftliche und regelmäßig auch technische Prüfung.
a. Grundbuch und bestehende BelastungenAus dem Grundbuch ergeben sich Eigentümer, Grundstücksfläche, Pfandrechte, Dienstbarkeiten, Reallasten, Veräußerungsverbote und weitere bücherliche Rechte. Auch offene Grundbuchsanträge, die durch eine „Plombe“ erkennbar sein können, sind zu beachten.
Zu klären ist, welche Belastungen gelöscht, übernommen oder im Kaufpreis berücksichtigt werden. Bei einer lastenfreien Übergabe müssen geeignete Löschungsunterlagen und eine treuhändige Zahlungsabwicklung vorgesehen werden.
b. Baurechtlicher Zustand und zulässige NutzungDie tatsächliche Verwendung einer Immobilie muss mit Flächenwidmung, Baubewilligung und Baukonsens übereinstimmen. Ein Gebäude, das bisher als Wohnhaus genutzt wurde, darf nicht automatisch als Vereinslokal, Veranstaltungsraum oder Betreuungseinrichtung verwendet werden.
Je nach Nutzung können eine Umwidmung, baubehördliche Bewilligungen, eine Betriebsanlagengenehmigung, Brandschutzmaßnahmen oder Vorgaben zur Barrierefreiheit erforderlich sein. Auch Denkmalschutz und lokale Bebauungsbestimmungen können die geplante Adaptierung erheblich beeinflussen.
c. Miet- und NutzungsverhältnisseIst die Immobilie vermietet oder verpachtet, sind die bestehenden Verträge zu prüfen. Der Erwerber tritt grundsätzlich in bestimmte bestehende Rechtsverhältnisse ein. Kündigungsmöglichkeiten, Befristungen, Kautionen, offene Forderungen und Investitionen der Nutzer können den wirtschaftlichen Wert wesentlich verändern.
d. Technische und wirtschaftliche RisikenNeben dem Kaufpreis sind Sanierungsbedarf, Energiezustand, laufende Betriebskosten, Versicherungen und mögliche Altlasten einzukalkulieren. Bei älteren oder speziell genutzten Gebäuden empfiehlt sich regelmäßig die Beiziehung technischer Sachverständiger.
7. Wann wird der Verein tatsächlich Eigentümer?
Die Unterzeichnung des Kaufvertrags allein überträgt noch kein Eigentum. Nach § 431 ABGB ist für den Erwerb bücherlicher Liegenschaften die Eintragung im Grundbuch erforderlich. Erst mit der Einverleibung wird der Verein Eigentümer.
Der Kaufvertrag muss grundbuchsfähig sein und insbesondere eine wirksame Aufsandungserklärung enthalten. Für die Einverleibung sind öffentliche Urkunden oder Privaturkunden mit gerichtlich beziehungsweise notariell beglaubigten Unterschriften erforderlich (§ 31 GBG).
Üblicherweise wird der Kauf über eine anwaltliche oder notarielle Treuhandschaft abgewickelt. Der Kaufpreis wird dabei erst freigegeben, wenn die vereinbarten Voraussetzungen erfüllt und der Eigentumserwerb beziehungsweise dessen Rang ausreichend gesichert sind. Benötigte Genehmigungen und Steuerunterlagen müssen rechtzeitig vorliegen.
8. Grundverkehrsrecht ist Landessache
Beim Immobilienerwerb durch Vereine kann zusätzlich eine grundverkehrsrechtliche Genehmigung oder Bestätigung notwendig sein. Österreich verfügt über neun unterschiedliche Grundverkehrsgesetze.
Besondere Vorschriften bestehen vor allem für:
land- und forstwirtschaftliche Grundstücke,Freizeitwohnsitze oder Grundstücke in Vorbehaltsgemeinden undden Erwerb durch ausländische Personen oder Rechtsträger.Ob ein Verein als ausländischer Rechtsträger gilt, richtet sich nach dem jeweiligen Landesgesetz. Dabei können neben dem Vereinssitz auch Beteiligungs-, Mitglieder- oder Kontrollverhältnisse eine Rolle spielen. Eine erforderliche Genehmigung sollte als aufschiebende Bedingung in den Kaufvertrag aufgenommen werden.
9. Welche Steuern und Gebühren fallen an?
Beim entgeltlichen Kauf beträgt die Grunderwerbsteuer grundsätzlich 3,5 Prozent der maßgeblichen Bemessungsgrundlage (§ 7 Abs. 1 Z 3 GrEStG). Für die Eintragung des Eigentumsrechts im Grundbuch fällt regelmäßig eine gerichtliche Eintragungsgebühr von 1,1 Prozent vom Wert des einzutragenden Rechts an. Wird zur Kreditbesicherung ein Pfandrecht eingetragen, kommt grundsätzlich eine weitere Gebühr von 1,2 Prozent des Pfandbetrags hinzu.
Zusätzlich entstehen meist Kosten für Vertragserrichtung, Beglaubigung, Treuhandschaft, technische Prüfung und Finanzierung.
Die Gemeinnützigkeit führt bei einem gewöhnlichen Kauf nicht automatisch zu einer Befreiung von der Grunderwerbsteuer. § 3 Abs. 1 Z 3 GrEStG befreit jedoch den unentgeltlichen Erwerb durch Körperschaften, die gemeinnützigen, mildtätigen oder kirchlichen Zwecken nach Maßgabe der §§ 34 bis 47 BAO dienen. Diese Begünstigung kann etwa bei einer Immobilienschenkung an einen gemeinnützigen Verein relevant werden.
Auch umsatzsteuerliche Fragen dürfen nicht übersehen werden. Abhängig von der bisherigen Verwendung der Immobilie und der steuerlichen Behandlung durch den Verkäufer kann Umsatzsteuer anfallen. Für Vereine ohne oder mit nur eingeschränktem Vorsteuerabzug kann sie zu einem erheblichen Kostenfaktor werden.
10. Was bedeutet der Kauf für die Gemeinnützigkeit?
Steuerliche Begünstigungen setzen nach § 34 BAO voraus, dass der Verein sowohl nach seinen Statuten als auch nach seiner tatsächlichen Geschäftsführung ausschließlich und unmittelbar begünstigte Zwecke verfolgt. Immobilienerwerb, Finanzierung und Nutzung müssen daher in das gemeinnützige Gesamtkonzept passen.
Wird die Liegenschaft unmittelbar für den begünstigten Zweck verwendet – beispielsweise als Pflegeeinrichtung, Sportanlage oder Bildungszentrum –, ist diese Zuordnung meist deutlich. Wird sie ganz oder teilweise vermietet, ist differenzierter zu prüfen.
Die Vermietung oder Verpachtung unbeweglichen Vermögens gilt gemäß § 32 BAO grundsätzlich als Vermögensverwaltung. Nach § 47 BAO steht reine Vermögensverwaltung den abgabenrechtlichen Begünstigungen nicht entgegen. Überschreitet die Tätigkeit jedoch den Rahmen bloßer Vermögensverwaltung, etwa wegen umfangreicher Zusatzleistungen oder einer unternehmerisch organisierten Immobilienbewirtschaftung, kann ein wirtschaftlicher Geschäftsbetrieb vorliegen. Dessen steuerliche Behandlung richtet sich insbesondere nach §§ 44 und 45 BAO.
Bei zweckgebundenen Spenden, Subventionen oder Fördermitteln ist zusätzlich zu prüfen, ob sie für Ankauf, Finanzierung oder Sanierung der Immobilie verwendet werden dürfen.
11. Haftungsrisiken des Vorstands
Der Kauf einer Vereinsimmobilie kann das Vereinsvermögen über viele Jahre binden. Organwalter müssen daher mit der Sorgfalt eines ordentlichen und gewissenhaften Organwalters handeln. § 24 Abs. 2 VerG nennt ausdrücklich die zweckwidrige Verwendung von Vereinsvermögen und das Inangriffnehmen von Vereinsvorhaben ohne ausreichende finanzielle Sicherung als mögliche Haftungsgründe.
Eine belastbare Entscheidung sollte deshalb auf einer dokumentierten Wirtschaftlichkeitsrechnung beruhen. Diese sollte nicht nur Kreditraten, sondern auch Nebenkosten, Instandhaltung, Leerstände, Zinsänderungsrisiken und notwendige Rücklagen abbilden.
Ein gesetzmäßig und ordnungsgemäß zustande gekommener Beschluss des statutengemäß zuständigen Organs kann Organwalter nach § 24 Abs. 3 VerG entlasten. Das gilt allerdings nicht, wenn dem entscheidenden Organ wesentliche Informationen verschwiegen oder irreführend dargestellt wurden.
12. Fazit
Gute Vorbereitung schützt Verein und Organwalter. Ein Verein kann in Österreich problemlos Immobilieneigentum erwerben. Der Kauf sollte aber als rechtliches, steuerliches und wirtschaftliches Gesamtprojekt behandelt werden. Statutendeckung, Organbeschluss, Vertretung, Finanzierung, Grundbuch, Grundverkehrsrecht und Gemeinnützigkeit greifen ineinander.
Wer diese Punkte vor Abgabe eines verbindlichen Kaufanbots prüft und die Entscheidungsgrundlagen dokumentiert, reduziert nicht nur das Risiko eines fehlgeschlagenen Erwerbs. Eine strukturierte Vorbereitung schützt auch die steuerliche Stellung des Vereins und verringert das persönliche Haftungsrisiko der handelnden Organwalter.
Autoren-Box: Der Autor dieses Artikels, Mag. Dorian Schmelz, ist auf Vereinsrecht und Immobilienrecht spezialisierter Anwalt mit Sitz in Wien. Gemeinsam mit Rechtsanwältin und Mediatorin Mag. Eva Schmelz leitet er die Schmelz Rechtsanwälte OG.
Schmelz Rechtsanwälte ist eine in Wien und Niederösterreich tätige Rechtsanwaltskanzlei.
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